청년 주택 드림 청약(청년청약통장) 하는게 좋을까? 전환방법?

사회 초년생이 된 청년들에게 가장 큰 고민이 무엇일까? 바로 내집마련이다. 

내집마련을 위해 슬슬 이것저것 기웃거리게 되는데, 그중에 가장 많이들 생각하는게 로또청약이니 뭐니 하면서 나온 <청약>이라는 말인데 이걸 한번 알아보고자 한다. 

 

나라가 힘들어지는데도 여전히 부동산에 대한 인기는 높다..

주택청약이란?

청약이란 주택을 구입하려는 사람이 일정한 자격을 사겠다는 의사표시를 위해 예금에 가입하는 것을 말하는데, 

 

공공분양은 얼마나 오랫동안 얼마나 많이 넣었느냐를 본다. 뉴스를 보다보면 아파트 커트라인이 뭐 2,000만원이니 하는 소리를 듣는데, 그렇다면 한번에 2100만원을 넣는다면 당첨될수 있을까 물어본다면, 절대 당첨되지 않는다. 커트라인이 2,000만원이라는 말은 10만원씩 약 200개월을 넣었다는 이야기이다. (한달 최대 10만원 인정)

 

잠시 나를포함해 청약통장을 성인이 되어 처음 만드는 청년들에게는 너무나 미안한 말을 해볼까 한다.

청약통장은 19세 이전에 24개월까지 인정된다. 즉 성인이 되기전 240만원, 그리고 성인이 된 후로부터 매달 10만원을 부었으면 결혼할때쯤인 33살이 되면 약 2,000만원의 청약통장이 완성된다. 이 금액을 기억하자. 

 

다시 본론으로 들어가서 그렇다면 지금와서 청약을 하는게 의미가 있을까? 싶겠지만 의미가 있다. 바로 민간분양인데, 

청년 주택드림 청약?

하는게 좋을까?

일단 청약 통장은 반드시 만드는것이 좋다. 국가에서 진행하는 공공분양이든, 민간에서 분양하는 민간분양이든 청약통장이 사용되기 때문이다. (물론 아파트를 고민하지 않는다면 필요하지 않다.)  

특히나 청년전용 상품의 경우 이전 청약의 약점이었던 낮은 금리를 조금이나마 올려줬고, 추후 가능해질 청년 주택드림대출 (분양가 6억, 전용면적 85 이하의 주택에 최저 2.2%의 금리로 최대 40년 만기)이 가능해 질 수 도 있기 때문에, 조건에 맞는다면 반드시 해야한다. 

그래서 찾아봤는데 국토교통부의 자료와 주택도시기금의 자료가 서로 다르다. 둘다 주택드림 청약통장인데, 이런건 통일해줬으면 한다. 어쨋든 상품을 하나하나 다 확인한 결과 사진의 맨 오른쪽 자료였는데, 기존 청약통장이 10년 이상 납입시 3.1%이지만, 청년형은 최저가 3.1%인것으로 확인되었다.  (소득제한은 5천만원이다.) 

다 다른데, 실제 가입하는 상품 기준은 맨 우측, KB 자료이다.

이자 소득에 대해서 소득세율 15.4%를 적용하여 비과세 혜택을 주며 (연납입금 600만원까지), 근로소득 3천6백만원 또는 사업소득 2천 6백만원 이하여야 한다. 

연납입금액 300만원의 40%를 소득공제 해준다. 

참고로 1회에 한하여 계약금 납부목적에 한해 중도 인출도 가능하다.  

가장 큰이유는 저금리 대출가능

분양가 6억원 이하, 85제곱미터 이하의 주택에 대해 80%까지 2%대의 금리로 대출을 해준다. 최근 월세든 전세든 들어가려고 대출을 알아봤다면 이 금리가 얼마나 낮은건지 알 수 있다. 

이렇게 좋은 조건의 대출이 가능하다보니 조건도 나름 까다롭다. 청년주택드림청약저축 신규 또는 전환가입 후 가입기간이 1년이상이면서, 1천만원 이상 납부실적이 있는 경우에만 가능한데, 즉 청년주택드림청약통장을 만들고 1천만원 이상 납부를 해야한다는 말이다. 월 최대 100만원 납입이 가능하기 때문에 (25만원만 금액 인정됨) 이상해서 은행에 문의했는데 아직상품에 대한 가이드라인이 나오지 않았다고 하니 변동 가능성이 있어보인다. 25만원으로 1천만원 납입하려면 40회, 3.5년이 필요한데.. 지금부터 5년이상을 보고 가입할 사람들을 위한 진짜 사회초년생 청년들을 위한 상품으로 보인다.

얼마씩 넣는게 좋을까?

청년이 아니지만 청약 금액이 중요해지는 케이스를 노린다면 반드시 증액을 해야한다. 청약 금액이 중요해지는 케이스는 공공분양을 노리는 경우인데, 상당한 기간을 소요해야한다. 

https://www.r114.com/ 자료

 

2020년 진행된 위례지구의 경우 청약 하한선이 약 2400만원 수준이었는데, 만약 25만원이었다면 6천만원에 가까운 금액이 되버린다.. 그나마 노부모부양 청약 기준이 2000만원으로 약 30개월 덜 부어도 되긴 하는데.. 입지좋은 수도권의 경우 쉽지는 않아보인다. 단, 19세부터 33살쯤까지 매년 10만원을 부었다면? 바로 가능하다. 즉 아직이라도 늦지않았으니 10만원씩 붓기를 바란다. 

2024년 인청계양 (84형) 1800만원, 파주운정(84형) 1766만원, 동작구 수방사 (59형) 2770만원) 으로 엄청난 금액을 넣은 가구가 당첨이 됏는데, 이를 개월수로 풀면 176개월부터  277개월...로 약 20년 이상 무주택을 유지해야한다. 다만 여기서 한가지 꼼수가 있는데, 주택을 구매하고도 계속 청약을 넣고 있다가 판매 후 무주택기간을 유지하면 해당 청약이 된다는 사실이다(!).

어떻게 해야하지?

기존 청약저축 가입자중 '청년우대형 주택청약종합저축'가입자는 모두 '청년주택드림청약통장'으로 전된다. 

일반 청약 가입자는 가입요건 충족시 전환이 가능하다. 유의사항은 다음과 같다. 

• 이율 및 청약 회차는 전환원금을 제외한 입금분부터 적용되며, 전환원금은 기존 이율을 적용
• 기존 통장의 가입기간, 인정회차, 납입원금은 인정되나, 선납 및 연체일수는 반영되지 않는다.
• 전환신규 시 전환신규월에는 월납입금을 추가납부 할 수 없음

아예 청약에 가입한적이 없으면, 은행 어플리케이션을 통해서도 가입이 가능하다. 

꼼꼼하게 공제혜택도 챙기자

연말정산 사례를 통한 '공제' 에 대해서는 다른 포스팅을 통해 작성했었다. 

청약의 경우 (2024년 기준)

1. 총급여액 7천만원 이하의 근로자
2. 과세연도 중 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주
3. 주택마련저축에 가입하여 일정 금액을 납입할 것(본인 명의에 한함)

를 만족하는 경우 연 300만원한도 내에서 40%를 소득공제 해준다. 즉 매달 10만원씩 넣는 경우라면 120만원의 40%인 48만원을 소득공제 해준다. 최대 월 인정 한도인 25만원씩 입금하는 경우 300만원 한도를 꽉 채워서 120만원을 소득공제 받는다.