신혼희망타운전용 대출에 대해서 계산해보자. 이득일까?

신혼희망타운 전용 주택담보대출

신혼희망타운을 보면 모기지에 필수가입하라고 나온다. 아니 도데체 이게 뭐길래 가입하라는걸까? 

보면 낮은 금리로 매우 매력적으로 보인다. 다만 수익금을 나눈다고 하니 이게 어떻게 해야 이득인지 모르겠다. 

그래서 한번 계산해봤다. 일반 대출과 신혼희망타운 모기지의 수익률 차이를. 한번 재미로 해보자.

 

간략히 설명하자면 최대 4억을 최장 30년까지 연 1.3%의 고정금리로 70%의 대출을 진행하며, 주택매도 및 대출금 상환시 시세차익을 기금과 정산하는 상품으로, 장기대출 및 유자녀 가구인 경우 혜택을 받을 수 있다.

 

이에대한 분석을 간략히 해보면, 먼저 현재와 같이 6억이 넘는 신혼희망타운의 경우 70, 30%를 기준으로 동일한 현금을 가지고 있을때 민간 대출과 계산해보자.

 

부동산 가격 추이

국내 수도권 부동산 가격은 강남을 포함하여 매년 평균 7%씩 상승했다. 재미있는건 신도시들인데, 판교를 기준으로 보면  약 9%의 상승을 했다. 

판교 주변 아파트

청담자이는 2009년 4.25억에서 2025년 22억으로 약 10% 반포리체는 2008년 6.9억에서 25년 28.5억으로 약 9% 정도가 올랐다. 

강남 기준으로 잡은 청담자이, 반포리체

 

서울은 동작구의 상도 더샵1차를 기준으로 보면 약 8%  대방동 대방주공 약 8% 신도림 동아 2차 약 8%

수도권은 수원시청역 SKVIEW 약5% 범계역 호계1차현대홈타운 약 6% 으로 통계와 거의 비슷한 수치를 보여줬다.

 

이제 샘플에서 가장 높은 상승률인 10%부터 가장 낮은 상승률 5%를 기준으로 생각하고 계산해보자.

 

참고로 강남아파트의 80년대 가격은 다음과 같다.

 

담보인정비율 70% 기준

최대 한도보까지 대출이 가능하다. 스타트 6.2억으로 보자. 대출 4억 현금 2억가량이다.

원리금 균등 기준 매달 134만원을 갚아야한다. 

위의 조건으로 무자녀, 자녀1, 자녀2 일때의 예상 수익을 계산해보았다. 정말 말도안되는금액으로, 경제성장률과, 임금상승률이 전부 받쳐줘야 하고 많은 제약조건이 따르지만. 지금 아무튼 계산하는건 최고 희망회로를 태웠을때 수익공유와 비 수익공유의 금액적 차이를 보기 위함이다.  (일반 대출 금리가 낮을수록 재미없어져서 이율을 10%로 산정했다. )

일반적으로 불가능한 조건 두개인 대출이자 10%와 매년 10% 상승을 기준으로하면 무자녀의 경우 단 한순간도 신혼희망타운 전용 모기지가 나은 경우가 없으며, 자녀 1명인 경우 3년차부터는 10% 대출이 더 낫다. 자녀 2명인 경우에는 중간중간 신혼희망타운이 더 좋은 경우가 있다. 물론 자녀가 있건 없건 10% 대출을 받을리는 없다. 

해설

초기가격과, 연간 상승률을 계산하였고, 이를 바탕으로 무자녀, 자녀1, 자녀2 기준 수익금액을 계산했다. (기준-무자녀,자녀1,자녀2 행) 

금리별 연간 납입액을 계산하였다. 

수익공유가 없엇을때 수익금액을 작성하였다. 

수익공유금액이 없었을때의 수익금을 기준으로 무자녀일때와 자녀1, 자녀2일때의 수익금 차이를 계산하였다. (차이-무자녀차이, 자녀1차이, 자녀2 차이)

연간 납입액의 차이를 계산하였다. (차이-납입액 차)

이를 바탕으로 연간 이자및 원금 납입액에서  무자녀, 자녀1, 자녀2 일때의 실제 수익금액을 때서 최종 금액을 계산한다.

이는 연간 납입금액을 기준으로 무자녀, 자녀1,자녀 2일때 실제 +되는 금액을 계산한다. 

ex) 아래의 예시를 보면  30년동안 매년 아파트 가격이 10%씩 올라 108억 1863만원 이 된다면... 수익공유시 무자녀의 경우 80%의 수익금을 얻어 81억5890을 차익으로 받게된다. 반면 일반 대출을 받아 연간 10%의 이자를 내면 10년간 약 12억을 납입하고, 100% 수익금액인 101억 9863원을 가지게 된다. 이때 일반 대출과 신혼희망타운 모기지 금액의 차이는 무자녀 약 20억, 자녀1 약 15억, 자녀2 약 10억이다.  이때의 이자는 각각 4억 8327만원, 12억 6370만원으로 두 금액의 차이는 7억 8천만원이다. 이를 바탕으로 일반대출과 신혼희망타운 모기지 금액을 빼주면 30년 기준으로 무자녀의 경우 일반대출이 약 12억 이득, 자녀1의 경우 일반대출이 약 7억 5천만원 이득, 자녀 2의 경우 약 2억 4천만원의 추가 이득을 얻을 수 있다. 

담보인정비율 30% 기준

약 2억을 대출받으므로 약 4.2억정도의 현금이 있고. 원리금 균등 기준 매달 약 67만원을 갚아야 한다. 

그리고 2억인데 10%면 진짜 신용대출이니까 8%로 줄여서 계산했다. (다시 상기하지만, 말도안되는 계산을 흥미본위로 해보는거다)

계산결과는 상당히 흥미로운데 매년 5%의 부동산 가격 상승을 가정하고, 2억을 연이자 1.3%, 8%로 대출받아서 추후에 매각할때 생기는 금전적인 이득을 계산해보면 2자녀는 장기적으로 봐도 신혼희망타운이 이득, 무자녀 유자녀의 경우 일반 대출이 더 높은 수익률을 기대할 수 있다는것을 알 수 있었다.

그러면 왜 해야할까?

아니 그러면 동일 현금을 들고있엇을때 신혼희망타운 모기지가 그다지 좋은게 아닌데, 왜 신혼희망타운을 해야할까? 

솔직히 사실 이전에는 없어서 신혼희망타운은 개꿀 맞았다. 시중가보다 싸게주니까. 근데 지금은 개꿀까지는 아니다. 다만  두가지의 큰 장점이 있는데

하나는 월 부담비용이 낮아진다는 점이요.

다른 하나는 부동산이 횡보하거나 하락장에 개꿀이라는 점이다. 

일본처럼 약 30년간 집값이 오르지 않는 경우, 대출금도 갚으면서 원금도 사실 계속해서 깎이는거나 마찬가지이지만, 이 대출의 경우 금리가 낮으므로, 손해보는 금액이 비교적 적다.

일례로 계산해보면 30년간 연간 1프로의 성장을했고, 4억을 5%의 금리로 빌리는 경우로 계산해보자.

당연한 결과지만 드디어 신혼희망타운 모기지의 힘이 보여진다.  (20년간 1%씩 성장하면 약 1억 5~7천만원 가량 이득이다. ) 

성장이 더딜수록 장점이 부각된다. 

 

결론

결론적으로 신혼희망타운 모기지는 낮은 금리를 통해 주거비용을 줄이는 장점과 상승장일때 수익을 공유하는 단점을 지니고 있다. 더욱이 신혼희망타운은 반드시 모기지를 가입해야 하므로, 수익공유의 단점과 주거비용 하락의 장점을 잘 고려하여 지원하자. 

계산하면서 알아낸 재미있는 점은 신혼희망타운은 매년 8%씩 오르는것으로 가정하고 (금리 1.3) 일반분양의 경우 매년 6%씩 오르는것으로 가정했을시(금리 5%)는 무자녀의 경우 17년 이후부터 더 이득을 보고, 자녀 1의 경우 15년 이후부터, 자녀 2의 경우 12년 이후부터 신혼희망타운이 더 높은 수익을 얻는다는 부분을 계산할 수 있었다. 물론, 비슷한 입지의 경우 민간분양의 상승률이 더 높지만, 그런부분은 배제하였다. 

더욱이 중도상환관련해서 전액상환만 허용이라는건 애매하다.

원래 신혼희망타운에 이런게 없었는데, 서민부담을 줄이고자 추가된거로 알고있다. 잘 계산해보고 지원하자.